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トップ > くらし・手続き > 税金 > 固定資産税 > 土地の税金の計算の仕組みは

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土地の税金の計算の仕組みは

最終更新日 2020年4月1日

Q 土地の税金は、どのような計算の仕組みになっているのでしょうか。

A 土地の税金は、課税標準額に税率(固定資産税は1.4%、都市計画税は0.2%)を乗じて求めます。課税標準額は、原則として土地の価格(評価額)と同額になりますが、特例や税負担の調整措置の適用に該当する場合は、これらを考慮して課税標準額を決定します。

住宅用地の特例措置

 住宅用地の課税標準額は、面積によって小規模住宅用地と一般住宅用地に分け、住宅用地特例率を適用し算定します。

「 評価額×住宅用地特例率=課税標準額 」

住宅1戸あたり 住宅用地特例率
固定資産税 都市計画税
小規模住宅用地
200㎡以下の部分
評価額×1/6 評価額×1/3
一般住宅用地
200㎡を超える部分
評価額×1/3 評価額×2/3

※住宅用地とされるのは住宅用家屋の延べ床面積の10倍まで
※アパート・マンション等の場合は、(戸数×200㎡)以下の部分が小規模住宅用地となります。
※1月1日現在、住宅を建替え中であったり、住宅が災害により滅失した土地は、一定の要件により住宅用地になる場合があります。

税負担の調整措置

 土地の税金は、原則として、価格(評価額)と同額の課税標準額をもとに算出することとされていますが、実際には評価替えによって評価額が上昇し税額が急激に増えることのないように負担調整措置を適用して求めた課税標準額を用いて税額を算出しています。
 平成9年度から、この負担調整措置は「負担水準の均衡化」という観点から、「負担水準」に応じて税負担を調整することになりました。これは、今年度の価格(評価額)に対して前年度の課税標準額がどの程度の水準にあるかによって今年度の課税標準額を決定するもので、この負担水準が高い土地に対しては税額の引き下げ又は据え置きを実施し、負担水準が低い土地に対してはなだらかな引き上げを行うことで、負担の均衡化を図ろうというものです。
 また、平成18年度からは、負担水準のばらつきを解消するため、負担水準の高い土地の税負担を抑えつつ、より一層の「負担水準の均衡化」を促進する措置として、新たな負担調整措置が講じられることとなりました。

「税負担の調整措置」の画像

固定資産税の課税標準額の求め方

住宅用地の課税標準額の算出

負担水準 課税標準額
100%以上 評価額×1/6(又は1/3)
20%以上~
100%未満
前年度課税標準額+評価額×1/6(又は1/3)×5%=(A)
(A)が評価額×1/6(又は1/3)を上回る場合
評価額×1/6(又は1/3)
20%未満 前年度課税標準額+評価額×1/6(又は1/3)×5%=(A)
(A)が評価額×1/6(又は1/3)×20%を下回る場合
評価額×1/6(又は1/3)×20%

※住宅用地とされるのは住宅用家屋の延べ床面積の10倍まで

商業地等の宅地の課税標準額の算出

負担水準 課税標準額
70%超 評価額×70%まで引き下げ
60%以上~
70%以下
前年度の課税標準額と同額に据置き
20%以上~
60%未満
前年度課税標準額+評価額×5%=(B)
(B)が評価額の60%を上回る場合
評価額×60%
20%未満 前年度課税標準額+評価額×5%=(B)
(B)が評価額の20%を下回る場合
評価額×20%

※商業地等の宅地とは、店舗敷地や更地などの住宅用地以外の宅地や駐車場などをいいます。

令和2年度と仮定すると、次のような税負担となります

非住宅用地の場合

■令和元年度の価格(評価額) 8,000,000円
■令和元年度の課税標準額 4,200,000円
■令和元年度の税額 4,200,000円×1.4% = 58,800円


【課税標準額が下がる場合】

令和2年度価格 5,250,000円
負担水準 負担水準
 =令和元年度課税標準額 ÷ 令和2年度価格
 =4,200,000円 ÷ 5,250,000円
 =0.8
負担水準が0.7を超える場合は、令和元年度の課税標準額は令和元年度の価格の70%まで引き下げられます。
令和2年度課税標準額 令和2年度課税標準額
 =令和2年度価格 × 0.7
 =5,250,000円 × 0.7
 =3,675,000円
令和2年度税額 令和2年度税額
 =令和2年度課税標準額 × 税率
 =3,675,000円 × 1.4%
 =51,450円(7,350円減額)

【課税標準額が据え置きになる場合】

令和2年度価格 6,800,000円
負担水準 負担水準
 =令和元年度課税標準額 ÷ 令和2年度価格
 =4,200,000円 ÷ 6,800,000円
 =0.61
負担水準が0.6以上0.7以下の場合は、令和2年度の課税標準額は令和元年度の課税標準額に据え置かれます。
令和2年度課税標準額 令和2年度課税標準額
 =令和元年度課税標準額
 =4,200,000円
令和2年度税額 令和2年度税額
 =令和2年度課税標準額 × 税率
 =4,200,000円×1.4%
 =58,800円(前年度と同額)

【課税標準額が上昇する場合】

令和2年度価格 7,600,000円
負担水準 負担水準
 =令和元年度課税標準額 ÷ 令和2年度価格
 =4,200,000円 ÷ 7,600,000円
 =0.55
負担水準が60%未満の場合、令和元年度の課税標準額に令和2年度の価格の5%分を加えた額となります。
ただし、その額が、令和2年度の価格の60%を上回っている場合は、令和2年度の課税標準額は令和2年度の価格の60%となり、また令和2年度の価格の20%を下回る場合は、令和2年度価格の20%となります。
令和2年度課税標準額 負担水準が60%未満の場合の課税標準額
 =令和元年度課税標準額 +(令和2年度の価格×5%)
 =4,200,000円+(7,600,000円 × 0.05)
 =4,580,000円
ただし、上記の額が令和2年度の価格の60%を上回っているので、令和2年度の課税標準額は令和2年度の価格の60%が課税標準額となります。
 =令和2年度の価格 × 60%
 =7,600,000円 × 0.6
 =4,560,000円
4,560,000円 < 4,580,000円
令和2年度課税標準額 = 4,560,000円
令和2年度税額 令和2年度税額
 =令和2年度課税標準額 × 税率
 =4,560,000円 × 1.4%
 =63,840円(5,040円上昇)

住宅用地の場合(この例では、住宅用地の面積はすべてが200㎡以下の小規模住宅用地とします。)

■令和元年度の価格(評価額) 8,000,000円
■令和元年度の課税標準額 800,000円
■令和元年度の税額 800,000円×1.4%=11,200円

令和2年度価格 7,600,000円
負担水準 負担水準
 =令和元年度課税標準額 ÷ 令和2年度の特例後価格
  (令和2年度価格×住宅用地の特例率)
 =800,000円÷(7,600,000円 × 1/6)
 =800,000円÷ 1,266,666円
 =0.63
負担水準が100%未満の住宅用地については、令和元年度の課税標準額に令和2年度の特例後価格の5%分を加えた額となります。
ただし、その額が令和2年度の特例後価格の100%を上回っている場合は、令和2年度の課税標準額は令和2年度の特例後価格の100%となり、また令和2年度の特例後価格の20%を下回っている場合は、令和2年度の課税標準額は令和2年度の特例後価格の20%となります。
令和2年度課税標準額 負担水準が100%未満の場合の課税標準額
 =令和元年度課税標準額 +(令和2年度の特例後価格 × 5%)
 =800,000円 +(1,266,666円× 0.05)
 =863,333円
上記の額は令和2年度の特例後価格の100%を上回っていないので、令和2年度の課税標準額は令和元年度の課税標準額に令和2年度の特例後価格の5%分を加えた額となります。
863,333円<1,266,666円
令和元2年度課税標準額 = 863,333円
令和2年度税額 令和2年度税額
 =令和2年度課税標準額 × 税率
 =863,333円 × 1.4%
 =12,086円(886円上昇)

このページの担当

資産税課
TEL:0258-39-2213  FAX:0258-39-2263
メール:sisanzei@city.nagaoka.lg.jp

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