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家屋の評価

最終更新日 2018年4月1日

固定資産税の対象となる家屋

 一般的には、住宅、アパート、店舗、事務所、工場、倉庫、物置、車庫などが固定資産税の対象となります。
 家屋の定義としては、「屋根、周壁、またはこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物で、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」となります。

新築家屋の評価のしくみ

 その家屋(建物)の建築費を全国一律の基準で求め、いろいろな補正をして評価額を計算します。具体的には以下のとおりです。
 ア 家屋が完成してから、担当職員が家屋の調査に伺います。家屋の構造、面積、屋根や外壁の材料、内部の仕上げ材料、トイレやお風呂などの建築設備について調査します。
 イ その調査結果をもとに、家屋の評価をします。「固定資産評価基準」という全国一律の基準にそって、その家屋を新築するために必要な建築費(これを「再建築費評点数」といいます。)がいくらになるか計算します。実際にかかった工事費や建築費ではありません。家屋の構造や面積、使われている材料は、家屋によって異なりますので、「再建築費評点数」も建物によって一棟一棟異なってきます。
 ウ イで計算した「再建築費評点数」は、新築した時点での建築費です。そこにいろいろな補正などをしたものが、評価額になります。なお、補正にはいくつかの種類があります。

評価額 = 再建築費評点数 × 減点補正 × 一点当り価額

【減点補正】
 年数が経つにつれて家屋が傷んできますが、この古くなった分を減価させます(これを「経年減点補正」といいます)。新築の場合は1年分の減価をさせます。
 長岡市の場合は雪が多く寒いため、雪の少ない地方に比べると、特に木造は傷みが激しいので、さらに減価させます(これを「積雪寒冷地補正」といいます)。
【一点当たり価額】
 「固定資産評価基準」は東京都の物価水準を基準にしていますので、長岡市の物価水準に調整します。また、設計管理費等に相当する分についても調整します(これを「一点当たり価額」といいます)。
 ※ 通常、評価額が課税標準額となり、課税標準額に税率を乗じたものが1年間の税額になります。

家屋の評価替え

 3年ごとに、3年分の物価の状況や、家屋の経過年数による傷みを評価額に反映させて、評価額の見直しを行います。
 新築の家屋については前項と同じ評価方法ですが、すでに課税されている家屋については以下のとおりになります。

評価額 = (再建築費評点数(前年度再建築費評点数 × 再建築費評点補正率(平成30年度評価替え:木造1.05・非木造1.06))× 減点補正 × 一点当り価額

 「再建築費評点数」はその家屋の前年度の再建築費評点数に、国で示した新旧基準年度の3年間の工事原価に相当する費用の物価変動割合を基礎に定めた率(この割合を「再建築費評点補正率」といいます。)を乗じて求めます。
 これにより算出した「再建築費評点数」に、いろいろな補正をして評価額を決定します。
 上記のように3年分の物価の状況や経過年数による傷みを反映させた評価額と、前年度の評価額を比べて、低い方が新しい評価額となります。

新築住宅に対する固定資産税の減額措置

 新築住宅については減額の制度があります。以下の条件に該当すると、新築後一定期間減額されます。

適用の条件 ■専用住宅又は居住部分の面積が全体の50%以上の併用住宅であること。
■居住部分の床面積が50㎡以上280㎡以下であること。
(共同住宅の場合は1区画当たり40㎡以上280㎡以下)
減額される範囲 居住部分の120㎡までの税額が2分の1に減額されます。
適用される期間 ■耐火、準耐火構造で、3階建て以上の住宅 … 5年間
■それ以外の一般住宅 … 3年間

※ 長期優良住宅については、減額の適用期間が延長されます。詳しくは、こちらをご覧ください。

※ 不動産(家屋や土地)を取得された場合、不動産取得税(県税)がかかります。詳しくは下記のリンクをご覧ください。

リンク
 不動産取得税(新潟県ホームページ)

このページの担当

資産税課
TEL:0258-39-2213  FAX:0258-39-2263
メール:sisanzei@city.nagaoka.lg.jp

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